"Инвестировать в недвижимость надежнее чем в акции"

Почему инвестировать в недвижимость надежнее чем в акции российских компаний? Какие сегменты жилья наиболее привлекательны для вложения капитала? На эти вопросы в интервью интернет-журналу "Новости Недвижимости" ответил Ярослав Замашной, гендиректор Центра хорошего жилья «ЕкаДом» (Екатеринбург).

 - Если сравнить два инструмента для инвестирования - акции российских "голубых фишек" и недвижимость, какой из них, на ваш взгляд, более выгоден в долгосрочной перспективе?

- Для того чтобы сравнивать такие инструменты вложений как рынок ценных бумаг (акции и облигации) мы, конечно, должны сделать допущение, что потенциальный инвестор знаком с правилами игры на обоих рынках, в противном случае слишком высок риск ошибки.
Чтобы сравнение было корректным, мы должны обозначить хотя бы минимальное техзадание. Для примера возьмем следующие исходные данные:

• предполагаемый срок инвестирования: 3-5 лет;
• принцип сравнения: по индексу стоимости.

Давайте посмотрим, как вели себя данные индексы за период с 1999 года (для недвижимости мы берем индекс IRN для города Москвы как наиболее показательный). Общая динамика практически одинаковая – восходящий тренд.  Но имеются и различия в виде реакции на кризисные явления в экономике – индекс РТС в 2008 году за какие-то 3 месяца рухнул практически в пять раз, и к настоящему времени вырос примерно в четыре раза. При этом цены на недвижимость снижались плавнее, а общее снижение составило порядка 30%. Соответственно рост цен на недвижимость после прохождения ценового дна был более пологий.

 В качестве итога отметим сильные и слабые стороны обоих инструментов:

• изменение цен на недвижимость – более инертный процесс, чем на рынке акций;
• амплитуда колебания цен на недвижимость – более короткая, что в краткосрочном периоде, приносит меньше прибыли, но в тоже время и риски меньше;
• для того чтобы обратить инвестиции в деньги потребуется больше времени для продажи недвижимости чем акций.

Как недвижимость, так и портфель акций нужно подбирать с расчетом на предстоящие цели. Желаете получать гарантированный регулярный фиксированный доход с минимальными рисками? Выбирайте инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду! Плюсы – вы получаете в собственность объект материального мира, вы можете его видеть, осязать, пользоваться им, возможность получать стабильный доход, соответственно приобретаете ощущение основательности и надежности. Минус – нужно нести затраты на содержание, контролировать, как его используют третьи лица.

Готовы вступить в игру на бирже, соревноваться с другими, активно участвовать в торговле, рисковать и получать премию за риск? Тогда ваши эмоции удовлетворит рынок акций, где накал страстей порою бывает похлеще чем в казино! Плюсы – возможность быстро выйти в «кэш», активное участие в процессе. Минусы – процессуальные сложности участия, непредсказуемость, соответственно высокие риски, низкий дивидендный доход.

- Какой доход можно получить, покупая недвижимость в Екатеринбурге?

- Предположим у вас есть 2,0 – 2,3 млн. руб. – на эти средства вы можете купить 1-2 комнатную квартиру площадью 33-45кв. м (в зависимости от выбранного района).

Для сдачи в аренду. Если квартира в плохом состоянии, желательно сделать хотя бы косметический ремонт; и быть готовым обставить необходимой мебелью – плита, холодильник и кухонная мебель, как правило, по умолчанию (нужно отметить что некоторые арендаторы предпочитают пустые квартиры)  При сдаче такой квартиры в аренду вы можете рассчитывать на  ежемесячный доход чистыми 16-18 тыс. руб. плюс компенсацию расходов на оплату коммунальных услуг. В год получается порядка 200 тыс. руб. Таким образом, годовой доход на уровне 10% и срок окупаемости составит примерно 10 лет, что для рынка жилья очень даже неплохо. Нужно понимать также, что купив квартиру в два раза дороже и вдвое большей площади – сумма аренды во столько же неавтоматически увеличится, поэтому при большем объеме вложений выгоднее рассмотреть вложение в несколько объектов, либо присмотреться к вариантам сегмента люкс.

- Какие сегменты жилья наиболее привлекательны для инвестора? Как выглядит идеальная квартира для наиболее выгодного вложения средств?

- Идеальных вариантов, как вы знаете, не существует. Каждую ситуацию нужно рассматривать через призму поставленных целей. Поэтому предлагаю усреднить ситуацию: «Мне есть, где жить, но у меня есть 2,5-3 млн. руб. сейчас, а также стабильный доход. Хочу, как минимум,  сохранить деньги, а лучше заработать и заложить почву для формирования пенсионного капитала, который позволит спокойно существовать впоследствии».    

В этом случае, вам как инвестору будет выгоднее войти в проект долевого строительства 1-2 комн. квартиры в хорошем месте, желательно на стадии активного строительства коробки здания со сроком сдачи не более чем через 1– 1,5 года.  За это время к моменту готовности квартиры вы, как инвестор, заработаете от 10 до 20% на капитализации стоимости объекта за счет перехода в стадию готовности, а также на изменении стоимости готовой недвижимости за этот период в вашем регионе. Кроме того, в дальнейшем ваш доход будет состоять из капитализации стоимости квартиры, а также дохода от сдачи ее в аренды.

Если вы выбираете объекты для краткосрочных инвестиций, то это должен быть наиболее востребованный рынком  формат, – небольшие по площади и по стоимости квартиры, доступные для приобретения максимальным количеством потенциальных покупателей и отвечающие их требованиям.

Стоит отметить, что на рынке новостроек сейчас наиболее востребованы квартиры-студии общей площадью 40 – 45 кв.м. с небольшой отдельной спальней (12 – 13 м) и кухней-гостиной (20 – 22 м). На вторичном рынке традиционно хорошо продаются недорогие 1 – 2 комн. квартиры в спальных районах.