Рефинансирование ипотеки

Если вам не нравится ваша процентная ставка по ипотеке или размер ежемесячного платежа, то у вас есть возможность рефинансировать ипотеку. Но подходить к этому вопросу надо взвешенно - слишком много подводных камней. После кризиса рефинансировать ипотечный кредит предлагает множество банков. Основная задача - не затеряться в этом хаосе предложений и изучить все нюансы услуги. Как правило, в рамках рефинансирования, клиент берет кредит в другом банке и досрочно гасит ипотеку в другой финансовой организации.

Рефинансирование (перекредитование) относительно молодая услуга на российском рынке. Перед кризисом, когда ипотечные ставки сильно упали, она только начала совершенствоваться. Некоторые банки планировали перепрофилироваться исключительно на программы перёкредитования и весной - в начале лета 2008 года стали воплощать эти мечты в жизнь. Однако уже осенью из-за кризиса все попытки пришлось прекратить.

В начале 2009 года стал опускаться курс доллара, и спрос на рефинансирование снова вырос. Особенно много желающих перекредитоваться было среди заемщиков, взявших ипотеку в валюте: их платежи увеличились на 28%. Еще больше пострадали те, кто выбрал плавающую ставку. Рефинансироваться тогда можно было только по одной схеме - программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Но на тот момент в ней было слишком много ограничений. Так, перекредитоваться могли лишь те заемщики, у которых ипотечная недвижимость была единственным жильем. При этом доход должен был быть «белым», первоначальный взнос - не менее 30%, срок кредита - от 30 лет, а сам дом - не под снос.
Сейчас ситуация меняется, но медленно: банки возобновляют программы по перекредитованию, АИЖК тоже делает послабления когда речь идет о такой сфере как недвижимость. Однако механизмы рефинансирования до сих пор не отлажены.

Суть рефинансирования проста: заемщик берет новый кредит на более выгодных условиях, но сначала гасит с его помощью предыдущий. Чтобы провернуть эту операцию, чаще всего приходится обращаться в другой банк. Право заемщика сменить кредитора закреплено в законе «Об ипотеке», но воспользоваться этим правом не так просто. Банк выдаст ссуду только после того, как получит в залог квартиру. По этой причине договор купли-продажи и кредитный договор подписываются в один день. Однако в случае с рефинансированием квартира уже находится в залоге у другого банка. И отдаст он ее только тогда, когда задолженность будет погашена.

Получается замкнутый круг. Банк, который рефинансирует заемщика, не хочет давать деньги на погашение первого займа, пока с квартиры не будет снято залоговое обременение и новый кредитор не оформит на нее свои права. Банк, из которого заемщик уходит, не желает снимать обременение, пока кредит не выплачен в полном объеме.

Многим, кто прошел через процедуру рефинансирования в 20072009 годах, пришлось сначала гасить кредит, взятый в первом банке (нередко на деньги, одолженные у знакомых), потом снимать с квартиры залоговое обременение и лишь после этого оформлять заем в другом банке.

Есть и другие способы решить проблему. Например, некоторые кредитные учреждения до сих пор минимизируют риски за счет повышения ставки на тот период, пока обременение не переоформлено в их пользу. Чаще всего такая «фаза риска» длится полтора-два месяца - за это время Федеральная регистрационная служба оформляет необходимые документы.

Больной вопрос банки могут уладить напрямую, без участия заемщика, по той же схеме, которая используется при подписании договора купли-продажи. Рефинансирующий банк выделяет деньги в безналичной форме и переводит их на аккредитивный счет, к которому оба банка имеют ограниченный доступ. Ключом становится справка, подтверждающая снятие обременения с квартиры. Расчет наличными через банковскую ячейку также достаточно популярен. Участниками сделки в этом случае становятся сотрудники банков.

Решившись рефинансировать старый кредит, вы должны взять новый. А это значит, что придется проходить те же процедуры, что и в первый раз. Но будьте внимательны. Для начала проверьте требования нового кредитора к ипотечному жилью. Может случиться так, что этот банк не выдает ссуды на выбранный вами тип недвижимости. Прежде чем собирать по второму кругу справки, подтверждающие вашу платежеспособность, задумайтесь: вы по-прежнему привлекательны как заемщик? Если, скажем, за последнее время детей у вас стало больше, а зарплата не увеличилась, банк может вам отказать.

Оценщика тоже придется вызывать по новой, потому что срок действия его отчета всего шесть месяцев. Но сначала проанализируйте рынок. За время, прошедшее с момента первой сделки, цены на недвижимость могли измениться. Например, если ваша квартира сильно подешевела, сумма кредита автоматически уменьшится, а значит, ее может не хватить на погашение первого кредита. Тогда вариант с рефинансированием отпадет. Часто по требованию банка приходится менять и страховую компанию, и расценки у нового страховщика могут оказаться выше. К этому тоже нужно быть готовым. Не забудьте про дополнительные расходы - комиссию за рассмотрение заявки и за выдачу кредита, плату за открытие и ведение ссудного счета и т.д.

Если все эти требования и траты вас не пугают, прежде чем постучаться в другую дверь, обратитесь в свой банк - даже если программы рефинансирования там нет. Банкам невыгодно терять заемщиков, особенно в трудные времена. Садиться за стол переговоров лучше тогда, когда у вас на руках будет справка, подтверждающая готовность другого банка выдать вам более дешевый заем. Такую решимость ваш первый кредитор оценит наверняка.

Но учтите: чтобы ходатайство о рефинансировании одобрили, ваша репутация должна быть безупречной. Когда будете анализировать свою кредитную историю, будьте честны с собой. Второй банк обязательно запросит у первого справку о вашей финансовой дисциплине. И если вы хоть раз просрочили платеж, рефинансироваться вам вряд ли удастся. Банки в этих вопросах суровы.

Проблемы может создать и ремонт, который вы наверняка сделали в новой квартире, едва успев переехать. Если вы самовольно заменили ванную душевой кабиной или снесли стену между кухней и гостиной, вы нарушили условия ипотеки. Перепланировка без разрешения банка и последующей регистрации в соответствующих инстанциях запрещена кредитным договором. Нарушение этого пункта ложится пятном на репутацию заемщика. Как об этом узнает второй банк? Из отчета оценщика, который придет к вам в гости с фотоаппаратом.

С квартирами, где произведена несанкционированная перепланировка, банки предпочитают не связываться, потому что продать недвижимость с «красной линией» непросто. Если вы слишком увлеклись дизайном интерьера, ради перекредитования вам придется либо привести дом в первозданный вид, либо зарегистрировать самодеятельность. Правда, в некоторых случаях сделать это невозможно. Например, согласно Жилищному кодексу увеличение жилой площади за счет присоединения балконных метров нельзя зарегистрировать ни при каких условиях.

По статистике, большинство заемщиков гасят кредит досрочно. Если вы планируете расплатиться с банком через год или два, скажем получив наследство от тетушки из Швейцарии или продав старую квартиру в далеком Подмосковье, рефинансировать ипотеку нет смысла: операция просто не успеет окупиться. В нашей стране перекредитование становится эффективным при разнице кредитных ставок от 1,5% - в противном случае заемщик не покроет расходы, сопутствующие новой сделке.

Чтобы определить, насколько выгодным окажется новый тариф, рассчитайте ставку с помощью ипотечного калькулятора на сайте того банка, в который вы планируете обратиться. Предположим, вы взяли кредит на $100 тысяч на 10 лет. Калькулятор показал, что в новом банке можно сэкономить 1,5%. Получается, что сумма ежемесячного платежа уменьшится на $82. Таким образом, за первый год вы выиграете $984.

Однако за выдачу кредита второй банк возьмет 1% от суммы займа, то есть $1000. Прибавим к этому $150 за повторную оценку квартиры. Теперь пересчитаем страховку. Учитывая, что с каждым годом вы становитесь старше, страховой полис в среднем будет дорожать на 0,2%. Если ставка по страховке увеличится с 1,5 до 1,7%, добавьте еще $200 в месяц. Итого за первый год вы сэкономите $984, а заплатите $1350. Следовательно, сделка по рефинансированию начнет приносить прибыль не раньше чем через полтора года.

Другие статьи раздела:

Ипотека в валюте. До финансового кризиса 2008 года многие заемщики брали ипотеку в валюте. После того как грянул кризис, многие пожалели о своем решении.

Классический стиль в интерьере. Новый дом, в котором находилась «трешка», не предвещал никаких проблем с планировкой квартиры, а хозяева — приятная молодая супружеская пара — принимали все идеи дизайнера с незамедлительным одобрением. И все же проблемы возникли, и практически сразу. Классический стиль в интерьере этой квартиры взял вверх, хотя в целом он подходит для молодежи.

Современный загородный дом. Не секрет, что с возрастом люди становятся более консервативными и не любят перемен. Но хозяева этого дома в их число не входят.

Проекты современных коттеджей. Загородный дом становится не роскошью, а необходимостью. Заниматься своим здоровьем в загазованном городе, в состоянии постоянной нервотрепки и условиях нехватки времени просто невозможно.

Выставка Деревянное домостроение полезна и интересна не только для корпоративных наблюдателей - многие изделия можно приобрести и в розницу.

Страхование ипотечного кредита. Страхование ипотечного кредита - активно навязываемая банком услуга для заемщиков по ипотеке.