Ипотека за рубежом

Ипотека за рубежом набирает популярность после кризиса. В начале 2008 года этот финансовый инструмент был на пике популярности, однако кризис заставил россиян пересмотреть свой взгляд на зарубежную недвижимость. В первую очередь отторжение у россиян вызвал тот факт, что недвижимость за рубежом вместо роста стремительно дешевела. Однако кризис кончился и ипотека за рубежом снова стала интересным инструментом. Дело в том, что процентные ставки по кредитам на покупку зарубежной недвижимости существенно ниже чем в России.

Ипотека за рубежом в течение двух лет снова стала набирать популярность и достигла прежних параметров и спроса. В большинстве европейских стран кризис привел к нехватке ликвидности, то есть дефициту свободных средств на межбанковском рынке. Ситуация усугублялась паникой со стороны вкладчиков, которые изымали деньги с депозитов, заставляя банки трещать по швам. Следствием стало сокращение объемов кредитования, в том числе ипотечного.

Кроме того, цены на недвижимость во многих странах существенно просели, что уменьшило гарантии кредиторов. В 2009-м маятник качнулся назад: банки вновь начали выдавать кредиты. Падение цен прекратилось практически везде, уже несколько месяцев они находятся в стадии стагнации. В отдельных районах и сегментах (например, элитный рынок Лондона) стоимость квадратных метров начала понемногу расти. Люди снова покупают жилье. В Европе и США большая часть сделок с недвижимостью проходит с использованием заемных средств, что означает растущую потребность в ипотеке.

С середины 2009 года оживились практически все крупные рынки Европы. Благодаря низким ставкам рефинансирования ЦБ банки большинства стран выдают ипотечные займы под докризисный, а то и меньший, процент. По словам управляющего партнера компании Lowell Finance Кирилла Долгинско- го, условия кредитования во Франции, Испании, Португалии, Швейцарии, Великобритании, на Кипре с осени прошлого года не меняются «Незначительные колебания показателей обусловлены изменениями индексов LIBOR, EURIBOR, а также курсов валют», - поясняет он. Например, в Испании летом 2009-го средняя ставка кредитования колебалась от 5,45 до 6,1%, и только осенью произошло незначительное снижение - на 0,21%. В некоторых банках Испании можно взять кредит под 3,5% годовых, но это зависит от размера первоначального платежа (чем он больше, тем ниже ставка) и срока погашения займа (не более 8-10 лет).

В некоторых странах Европы власти пытаются стимулировать восстановление рынков недвижимости. «Например, на Кипре для улучшения ситуации с ликвидностью в банковской сфере и удешевления кредитных денег выпустили государственных облигаций на несколько миллиардов евро, - рассказывает руководитель отдела компании «Новое Качество» Елена Некрытова. - В Болгарии постепенно снижают процентные ставки на ипотечные кредиты. Но и требования к заемщикам ужесточились».

И все же рынок оправился не полностью. Так, одним из следствий кризиса стало увеличение первоначального взноса. «В 2006-2007 годах в Европе можно было купить недвижимость в кредит с первоначальным взносом 10-30%. Сейчас таких предложений нет. В Великобритании первоначальный взнос составляет минимум 25%, и нужно еще доказать банку свою платежеспособность. Начальная сумма кредитования не менее 300 тыс. фунтов стерлингов, возраст заемщика - от 20 лет, в других развитых европейских странах - от 25 лет. Во Франции, на Кипре, в Греции минимальный первоначальный взнос равен 30% оценочной стоимости недвижимости, в Италии - 50%. Российские банки согласны «избежать бумажной волокиты» при взносе 50-60%», - рассказывает специалист компании AVC Real Estate Юлия Тишкова.

Ни о каких кредитах без официально подтвержденного дохода и речи не идет. Само понятие sub-prime (необеспеченные кредиты) ушло в прошлое. Да и вообще получить заем не слишком легко. «Банки неохотно выдают ипотечный кредит работающим не по найму, то есть имеющим собственный бизнес, даже если он приносит владельцу существенный доход. Банки любят иметь дело с клиентами, которые много лет работают в известных международных компаниях. Топ- менеджеру Coca-Cola ипотеку дадут и в США, и в Европе, причем с минимальным пакетом документов», - поясняет Юлия Тишкова.

Фактически ни одна страна еще не вернулась к докризисным условиям ипотечного кредитования. Да, ставки снизились, но при этом ужесточились требования к заемщикам, увеличились суммы взносов, исчезли гибкие программы ипотечного кредитования за рубежом.

Чудесной страны, где легко выдают ипотечные ссуды, сейчас нет. Мир неласков К инвестору. «Вам могут пообещать рассмотреть заявку в течение 14 дней, а ждать придется месяц. Претендентов на кредит много, особенно среди нерезидентов. В Испании, Англии, Италии цены на недвижимость за последние два года серьезно упали - и это шанс для инвесторов. Но кредитные эксперты прекрасно понимают: если человек не покупает даже подешевевшую (по сравнению с 2007 годом) недвижимость, но легко соглашается взять ее в ипотеку, то где гарантия, что он сможет погасить заем? Банки не хотят рисковать. Чем дешевле недвижимость и чем больше желание взять ее в ипотеку, тем меньше шансов стать реальным владельцем», - объясняет Юлия Тишкова. Для нерезидентов относительно доступной ипотека осталась там, где она была доступна и раньше, - в первую очередь на Кипре. Здесь нерезидент может получить заем на 15 лет под 4,5-5% годовых в долларах или евро. В Испании у нерезидентов есть шанс взять ипотечныи кредит под 4,5% годовых в евро сроком до 30 лет - в зависимости от возраста. «Те, кто кредитовал русских, продолжают это делать. Там, где кредитов не было, их и нет», - резюмирует Иван Птушкин из компании «Место под солнцем».

По данным компании Gordon Rock, на Кипре в 2009 году увеличилось количество сделок, совершаемых россиянами с привлечением ипотеки. Если в 2008-м заемные средства использовались только в 30% покупок, то в 2009-м каждая вторая сделка совершалась с помощью кредита.

Стабильными, хотя и не слишком доступными для нерезидентов остаются рынки ипотеки в Швейцарии, Норвегии и Германии - они пережили кризис практически без перемен. Стабильность есть стабильность: на протяжении последнего десятилетия квадратные метры здесь практически не росли в цене, да и банки подходили к отбору заемщиков заметно строже своих испанских коллег.

Во Франции и Испании ужесточились требования к документам, подтверждающим доход заемщика. Не все российские граждане соглашаются на такие условия. Во Франции оформить ипотеку проще в курортных зонах страны и в Париже. В 2009 году во Франции в кредит благодаря схеме leaseback бьио приобретено около 46% недвижимости, в Испании - 37%, в Италии - 24%, в Болгарии - 8%, в Турции - 27%, на Кипре - 41%.

Однако оформить ипотечный кредит в Черногории, Сербии и Румынии нерезиденту сегодня практически невозможно. Впрочем, резидентам получить здесь ипотеку не намного проще. «Осенью 2009 года в этих странах кредиты выдавались на покупку коммерческой недвижимости - торговых площадей и офисов. В Италии российскому гражданину тоже сложно получить кредит.

Особой проблемной зоной остается рынок недвижимости США. Временное оживление на нем наблюдалось в 2009 году, когда государство субсидировало выдачу ипотечных кредитов по докризисным ставкам. Но субсидии закончились, а проблемы остались. Одна из главных - создание новой системы рефинансирования кредитов. Прежняя изжила себя, когда выяснилось, что обеспечение большей части ипотечных бумаг, выпущенных на рынке, исключительно виртуальное.

Следует упомянуть и дефолтные кредиты на балансе банков, нераспроданное жилье, высокий уровень безработицы. Недвижимость в США пока не восстановилась в цене, и сделок почти нет. Фактически банки оказались в ловушке. Они не могут покрыть убытки по дефолтным кредитам, продав заложенную недвижимость: если ее выставить на рынок, цены рухнут, и малоликвидные объекты окончательно обесценятся.

Теоретически ипотечный рынок продолжает функционировать, но на практике получить кредит сложно. Многое зависит от выбранного объекта. По словам Кирилла Долганского, во Флориде почти невозможно взять заем на покупку апартаментов, поскольку их ликвидность сейчас очень низка: такие дома не распродаются.

Полного восстановления рынка США в этом году специалисты не ожидают. «Основная причина невыплат ипотечных кредитов - безработица. В 2009 году количество людей, лишившихся своих домов, увеличилось на 7,1%. Это серьезная цифра. Правительство США выделило около $300 млрд, чтобы помочь заемщикам погасить небольшие кредиты. Банки снижают общую стоимость выплат и увеличивают сроки погашения кредита. Для тех, кто лишился работы, на три-шесть месяцев ограничивают сумму выплат - не более $700 в месяц. Это помогает заемщику не влезть в долги, пока он подыскивает другое место», - говорит Юлия Тишкова.

Несмотря на принимаемые меры, в 2009 году число просроченных кредитов в США уменьшилось всего на 16,4%. В странах ЕС количество должников сократилось на 36,3%.

Эксперты не надеются на скорые перемены. Скорее всего, на рынке сохранятся тенденции, наметившиеся в 2009 году. «Вероятно, ставки по ипотечным кредитам в Европе останутся на сегодняшнем уровне - с незначительными колебаниями. И банки будут очень внимательно изучать кредитную историю клиента», - считает Елена Некрытова. Юлия Тишкова уверена, что заметного повышения лояльности банков тоже ждать не стоит: «Рынки только начинают восстанавливаться, и банки будут крайне осторожны при кредитовании как иностранцев, так и резидентов». По мнению экспертов, процентные ставки в течение 2010 года могут повыситься, но ненамного - на 0,26-0,31%. Впрочем, банки Кипра, Германии, Швейцарии и США начинают разрабатывать новые программы ипотечного кредитования, а некоторые банки Испании даже пообещали к концу года снизить ставки на 0,2-0,5%.

Другие статьи раздела:

Рефинансирование ипотеки. Если вам не нравится ваша процентная ставка по ипотеке или размер ежемесячного платежа, то у вас есть возможность рефинансировать ипотеку. Но подходить к этому вопросу надо взвешенно - слишком много подводных камней.
 
Ипотека в валюте. До финансового кризиса 2008 года многие заемщики брали ипотеку в валюте. После того как грянул кризис, многие пожалели о своем решении.

Современный загородный дом. Не секрет, что с возрастом люди становятся более консервативными и не любят перемен. Но хозяева этого дома в их число не входят.

Страхование ипотечного кредита. Страхование ипотечного кредита - активно навязываемая банком услуга для заемщиков по ипотеке.