Ипотека в валюте

До финансового кризиса 2008 года многие заемщики брали ипотеку в валюте. После того как грянул кризис, многие пожалели о своем решении. Дело в том, что курс доллара резко вырос и ежемесячные платежи легли серьезным бременем на плечи заемщиков, многие из которых потеряли работу. Как быть в нынешней ситуации, когда курс доллара и евро вроде бы стабилен? Ипотека в валюте - по-прежнему рискованное мероприятие, предупреждают эксперты.

Ипотека в валюте после кризиса так и не заслужила популярности у россиян. Валюта ссуды - вопрос хоть и важный, но по сравнению с первым второстепенный. Если прислушаться к заповеди, выведенной западными экономистами, сомнения и вовсе отпадут навсегда. Мудрость гласит: «Бери кредит в той валюте, в какой получаешь зарплату». Большинство россиян так и делают: получая заплату в рублях, в них же выплачивают ипотеку. Однако банки предлагают альтернативу, и некоторые заемщики не могут устоять перед соблазном.

До кризиса

Еще несколько лет назад валютные кредиты пользовались большим спросом. В то экономически безоблачное время россияне охотно брали ссуды не только в долларах, но даже в экзотических швейцарских франках и иенах. Откуда взялась эта мода, понятно. Вплоть до середины лета 2008 года аналитики отмечали стабильный многолетний трендукрепления рубля и ослабления доллара. Выгода заемщиков была очевидна: получая зарплату в рублях, каждый месяц можно бьио платить все меньше и меньше. Задумываясь о выборе валюты кредита, многие рассчитывали не только сэкономить на процентах, но и получить прибыль от колебаний курса. Когда в феврале 2009 года доллар вырос до 36 руб., заемщики схватились за голову. Кто-то рефинансировал кредит в рубли и потерял на этом круглую сумму. Банки не филантропические организации, поэтому свою выгоду они не упустили: средняя ставка тогда превышала 13% годовых.

Некоторые заемщики потуже затянули ремни, надеясь, что рано или поздно ситуация стабилизируется. И в конечном счете они оказались правы. Учитывая, что курс доллара снова начал падать, «стоики» потеряли примерно столько же, сколько выиграли за тот период, когда валюта дешевела. Кризис заставил многих вспомнить золотую заповедь. В конце 2008 года банки перестали выдавать валютные кредиты физическим лицам. Заемщики поняли, что рублевая схема выдачи и погашения ссуды самая безопасная.

Валютная оттепель

Сейчас глобальные экономические риски начинают снижаться, и ситуация на ипотечном рынке постепенно налаживается. 24 февраля 2010 года Центробанк опустил ставку рефинансирования до исторического минимума - 8,5%. К рекорду готовились долго. Под знаком снижения ставки прошла вся вторая половина 2009 года. Параллельно дешевели и все другие виды кредитования.

Многие эксперты надеются, что второй волны кризиса не будет. Об этом, в частности, говорит тот факт, что заемщики снова готовы брать кредиты в валюте. Валютные кредиты популярны в основном в столицах - Москве и Санкт-Петербурге. В регионах заемщики доверяют только рублю.

Согласно данным «Сбербанка России», по состоянию на 1 февраля 2010 года доля валютных кредитов в сфере недвижимости составила всего 4,5%. Из них 84% приходятся на Москву. Одним из первых (после более чем годового моратория) выдачу ипотечных кредитов в долларах и евро возобновил «Сбербанк России». Его примеру не замедлили последовать «ОТП Банк», «Нордеа Банк», «ВТБ24» и другие.

В результате у заемщика снова появился выбор - взять более стабильный и дорогой кредит в рублях (в среднем 13% годовых) или предпочесть рискованный и дешевый валютный (8-9%). Но откуда такая разница в процентных ставках? Все дело в стоимости заемных средств. Банки ведь не печатают деньги, а покупают. Рубли, как правило, на российском межбанковском рынке, валюту - у западных кредитных учреждений. Процент по рублям выше, чем процент, под который западные кредиторы выдают займы в валюте. Для сравнения: ставка рефинансирован™ Центробанка - 8,5%, а ставка рефинансирования ФРС (Федеральной резервной системы США) - менее 1%. Цифры говорят сами за себя.

Брать или не брать?

Для начала взвесим все за и против. Для заемщика, имеющего постоянный доход в рублях, кредиты в иностранной валюте могут стать ловушкой. При резком повышении курса доллара или евро рублевый эквивалент ежемесячного платежа автоматически вырастет. Доход же при этом не изменится - если, конечно, не повысят зарплату. В таких условиях легко обанкротиться: перестав выплачивать кредит, можно потерять квартиру.

Необходимо также учитывать конвертацию валют. Некоторые банки предоставляют крупным клиентам привилегию - обмен по курсу ММВБ. Если у вас есть доступ к беспроцентной конвертации, переплата вам не грозит. Но у простых смертных «волшебного ключика» нет, поэтому дополнительную статью расходов необходимо учесть.

Попытка заработать на разнице курсов валют - затея не самая удачная. Если приобретаемая квартира - ваше единственное жилье, риски слишком высоки. Приумножать свободные средства за счет валютных операций лучше на специально отведенных для этого площадках.

Ссуда в валюте предпочтительна лишь в том случае, если ваш доход привязан к курсу доллара или евро. Например, если зарплата установлена в валюте и при выплате в рублях ежемесячно индексируется. Или если вы берете кредит на короткий срок либо планируете погасить его досрочно, например продав старую квартиру. При таком сценарии валютные риски минимальны, а выгода очевидна.

Отходные пути

Делать долгосрочные прогнозы относительно колебаний курса доллара и евро возьмутся разве что гадалки. Уважающие себя специалисты сохраняют нейтралитет. Подписывая ипотечный договор на 10-20 лет, нужно трезво оценить степень риска и заранее продумать план отступления.

Что делать, если курс доллара снова начнет стремительно расти? Во-первых, некоторые банки разрешают своим заемщикам менять валюту кредита во время действия договора. Во-вторых, можно прибегнуть к рефинансированию. Иногда банки в качестве альтернативы предлагают программы по реструктуризации долга - предоставляют отсрочки по выплатам или сокращают размер ежемесячного платежа, одновременно увеличивая срок кредита. В непредвиденных ситуациях, к которым можно отнести и временные колебания валютных курсов, подобные варианты тоже можно рассмотреть.

Но самым эффективным противодействием остается досрочное погашение кредита. До кризиса банки устанавливали жесткий мораторий на подобные инициативы и пугали заемщиков большими штрафами. Сейчас ситуация изменилась, и этим надо пользоваться. Рассчитаться с кредитором, не переплачивая ни копейки, можно уже через три-шесть месяцев после подписания договора. Самым толерантным оказался «Сбербанк» - он разрешает возвращать ссуды хоть на второй день. Это касается как рублевых, так и валютных займов.

Лояльность банков объясняется личной выгодой. До кризиса у заемщиков было больше свободных средств, и многие стремились выплатить ссуду досрочно. Банки были вынуждены сдерживать их прыть, чтобы получить проценты хотя бы за год. Теперь же в связи со сложной экономической ситуацией доходы населения упали. Главным риском для банков стали просрочки по выплатам. Сейчас им выгоднее, чтобы заемщик погашал задолженность быстро.

Большие надежды

Решение Правительства РФ и премьер-министра Владимира Путина должно сместить приоритеты. С 1 апреля ставку по рублевым ипотечным кредитам на квартиры в новостройках планируется снизить до 10-11%. Действовать власти будут через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое финансируется из госбюджета. Задача весьма амбициозная, но многие участники рынка с нетерпением ждут анонсированных изменений, ведь на сегодняшний день рублевая ставка по ипотечным кредитам сильно завышена. Если слова подкрепятся делом, удешевление программ АИЖК приведет к тому, что коммерческие банки будут вынуждены снизить цены и на свои продукты тоже. По мнению большинства экспертов, либерализация рублевых процентных ставок не выветрит интерес к валютным кредитам. Пока между долларом и рублем существует ощутимый разрыв, охотники попробовать валютную ипотеку всегда найдутся. 

Словарь ипотечного заемщика

АНДЕРРАЙТИНГ ЗАЕМЩИКА - оценка его платежеспособности.

АННУИТЕТНЫЙ ПЛАТЕЖ (аннуитет) - форма погашения кредита, когда заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковые суммы. Большая часть платежа идет на погашение процентов, меньшая - на погашение долга. В итоге первые несколько лет заемщик выплачивает банку практически только проценты. Они начисляются на остаток от суммы долга, поэтому общий размер выплат по такому кредиту больше, чем при дифференцированных платежах.

ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЙ ПЛАТЕЖ - форма погашения кредита, при которой размер ежемесячных платежей с каждым разом уменьшается. Платеж состоит из фиксированной суммы, идущей на погашение основного долга, и убывающей части - процентов по кредиту, которые рассчитывается исходя из суммы остатка ссудной задолженности.

LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения) - индекс процентных ставок по девяти разным валютам, включая евро и доллар. Вычисляется для Лондонской межбанковской биржи и используется при расчете процентных ставок на валютные кредиты.

MOSPRIME - индекс предоставления рублевых кредитов на московском рынке. Ставка MosPrime определяется Национальной валютной ассоциацией на основе ставок рублевых депозитов крупнейших российских банков. По этому показателю устанавливают рублевые ипотечные кредиты с плавающей ставкой.

ССУДНАЯ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ - сумма текущего долга.

Другие материалы журнала "Новости недвижимости":

Новые границы Москвы. Какие земли получит столица в Подмосковье? Как изменится транспортная инфраструктура юга области? Ответы на эти вопросы вы найдете в очередном обзоре "Новостей недвижимости".

Ипотека: с чего начать. Итак, вы решили купить квартиру и взять для этого ипотечный кредит, но не знаете с чего начать?

В какой стране купить недвижимость. Все больше россиян при поиске объектов вложения своих средств обращают свои взоры на покупку недвижимости за границей. "Новости недвижимости" рассмотрели рынки четырех стран, пользующихся в последние годы особенным спросом у россиян: Испанию, Кипр, Болгарию и Черногорию.

Коттеджи эконом-класса в Подмосковье. Перенаселенность Москвы и астрономические цены на городскую недвижимость заставляют покупателей обратить взоры на областные коттеджные поселки. Что таит в себе покупка недорогого коттеджа? 

Цены на жилье в Новой Москве после объявления о расширении столицы выросли на 21%, в то время, как в других районах столичного региона рост колеблется на уровне 10-15%.